Главная >> Ответы юриста на вопросы >> Защита прав потребителей >>

Согласие на совершение сделки с недвижимостью: от кого оно требуется, как оформляется и последствия его неполучения

Нередко для совершения сделки с недвижимостью закон требует получить согласие нужных лиц. Это заставляет собственника продаваемой или переходящей по иным основаниям недвижимости прибегать к дополнительным, но обязательным формальностям документального характера. Несоблюдение таких формальностей, в частности, отсутствие согласия, оформленного в должном виде, может повлечь за собой признание сделки недействительной.

Законодательство предусматривает четыре основные ситуации, когда для совершения сделки с недвижимостью требуется согласие иных субъектов. Во-первых, согласие другого супруга, как дополнительный юридический акт, требуется при продаже квартиры или дома, находящихся в общей совместной собственности супругов. Общее правило таково, что совершение сделки в отношении общей недвижимости одним из супругов осуществляется по согласию с другим. Все сделки с недвижимостью требуют получения согласия от другого супруга. Причем согласие должно быть нотариально удостоверенным.

Если такого согласия получено не было, то супруг, его не дававший, в праве через суд заявлять требования о признании такой сделки недействительной. Сделать это он может в течении трех лет с даты, когда должен был узнать или фактически узнал о совершении сделки. Как видим, само по себе согласие супруга не относится к числу обязательных документов для сделки. Но получить его желательно, чтобы в последствии избежать возможного судебного спора. Согласие не потребуется вовсе, если оба супруга выступают в качестве продавцов по сделке.

Во-вторых, если на отчуждаемую квартиру или дом распространяется правовой режим общей долевой собственности, то требуется согласие на продажу доли от других сособственников. Это правило распространяется на сделки купли-продажи и мены. Для дарения доли одним из собственников согласия других получать не нужно. В случае с куплей-продажей и меной у иных собственников появится право на преимущественную покупку по стоимости, аналогичной той, что заявлял продавец изначально третьим лицам.

В самом простом варианте согласие иных собственников нужно составить и удостоверить у нотариуса. Но на практике в получении согласия от иных собственников могут возникать трудности. Если другой собственник не собирается покупать у вас долю, но и к нотариусу не идет для дачи и удостоверения своего согласия на продажу вашей доли третьим лицам, то вы можете заказным письмом с описью вложения и уведомлением отправить ему по адресу его регистрации предложение о выкупе вашей доли.

Обязательно укажите стоимость доли и иные условия по сделке. При наличии нескольких собственников аналогичные письма нужно отправить и им тоже. После получения уведомления о вручении нужно подождать еще месяц. Если никто из собственников на ваше предложение не ответил, то можете осуществлять сделку по продаже своей доли любому заинтересованному в этом человеку.

В-третьих, если недвижимость находится в собственности у несовершеннолетнего, тогда для совершения сделки требуется согласие органов опеки и попечительства. Закон устанавливает прямой запрет на отчуждение имущества несовершеннолетних без предварительного согласия таких органов. Такая норма закона призвана защищать несовершеннолетних от возможного злоупотребления положением родителей, опекунов или попечителей.

Давая свое согласие на практическую реализацию сделки, органы опеки и попечительства как бы гарантируют, что несовершеннолетний по итогам сделки не лишится имущества вовсе, либо его доля не сократится существенно. Разрешение на сделку с имуществом, права на которое есть у несовершеннолетнего, или отказ в ее совершении выдает администрация того населенного пункта, в котором расположено данное имущество не позже пятнадцатидневного периода с момента подачи заявления родителями или представителями несовершеннолетнего о предоставлении такого разрешения.

В-четвертых, при отчуждении недвижимости, находящейся в ипотеке, необходимо заручиться согласием банка. Покупка квартир в кредит сегодня приобрела массовый характер. Причем покупать в кредит можно как уже готовые квартиры, так и те, которые еще только строятся. Но согласно закону до исполнения в полном объеме обязанности по уплате кредита объект недвижимости будет находиться в залоге у банка-кредитора. Залог выступает в данном случае обеспечительной мерой, гарантирующей, что заемщик рассчитается с банком полностью.

Ипотечную квартиру возможно подарить, продать, обменять исключительно при согласии банка на такую сделку. Если сделка будет осуществлена без этого согласия, тогда банк уполномочен подать исковое заявление в суд с требованием признания сделки недействительной, а также потребовать от заемщика досрочно исполнить обязанность по уплате кредита. Также банк в праве обратить взыскание на ипотечную квартиру вне зависимости от того, кто после сделки стал ее собственником.