Главная >> Ответы юриста на вопросы >> Защита прав потребителей >>

Оценка коммерческой недвижимости

Для чего должна производиться оценка объектов коммерческой недвижимости? В первую очередь, это нужно для осуществления сделки по купле-продаже или аренде объектов недвижимости.

Кроме того, оценка коммерческой недвижимости нужна:

• для объектов, которые кредитуются под залог недвижимости;
• для привлечения инвесторов в процессе разработки инвестиционных решений;
• если объекты недвижимости вносятся в уставный фонд в качестве вклада;
• в процессе переоценки компанией своих основных средств;
• при проведении иных операций, которые связаны с реализацией юридическим лицом своих имущественных прав на соответствующие объекты недвижимости.

Что необходимо учитывать при оценке стоимости?

Оценивая стоимости коммерческой недвижимости, следует учитывать несколько основных в этом процессе моментов. К ним относятся спрос на объекты, их отчуждаемость, ограниченность предложений и фактор их полезности, включающий в себя дополнительные критерии оценки. К ним, в свою очередь, относятся:

• размер полученной прибыли;
• риск потери дохода;
• время, в течение которого будет получен будущий доход от вложенных в недвижимость инвестиций.

Фактор полезности

В первую очередь, данный фактор связан с доходом, который будет получен от владения коммерческой недвижимостью. Чтобы оценить стоимость, к примеру, конкретного предприятия как одного целого комплекса, можно использовать разнообразные методы. При их помощи можно на определённую дату определить именно ту обоснованную цену не только основных, но и оборотных средств. Это даёт реальную возможность спрогнозировать получение выгоды и рассчитать текущую и будущую прибыль, которую может получить компания через определённое время.

Критерии оценки

Для оценки коммерческой недвижимости в этом случае используется несколько критериев. К ним относятся:

• рыночная стоимость недвижимости при её купле или продаже;
• залоговая стоимость в случае получения кредитных средств;
• стоимость восстановления в случае страхования предприятия;
• стоимость ликвидационная (в случае добровольного банкротства) и инвестиционная (при получении инвестиций).

В то время, когда проводится оценка, должны учитываться все факторы, которые напрямую или даже косвенно могут повлиять на образование окончательной цены объекта. К ним можно отнести:

• репутацию компании-застройщика;
• год возведения здания и его экстерьер;
• интерьер помещений;
• престижность района;
• соответствие помещения потребностям покупателей и многое другое.

С учётом того, что на цену коммерческой недвижимости могут оказывать влияние ряд разнообразных поправочных факторов, невозможно определить её рыночную стоимость, лишь анализируя и сравнивая аналогичные сделки.

Следует учитывать, что покупная стоимость может существенно отличаться от предлагаемой. Это может быть обусловлено срочностью покупки или продажи или же отсутствием времени на изучение рынка сбыта. В результате это напрямую может сказаться на уменьшении конечной стоимости объекта недвижимости.

Если недвижимость будет использоваться с целью инвестирования, будущий покупатель должен максимально просчитать возможные затраты, связанные с её использованием именно в коммерческих целях. При этом должно учитываться, что рыночная стоимость в последующие периоды может сравниваться с иными видами инвестирования, к которым могут быть отнесены, к примеру, вложения в ценные бумаги или опционы. Главным (в случае вложения средств в коммерческую недвижимость) будет увеличение на каждый вложенный рубль общей доли получаемого капитала.