Раздел квартиры между супругами в момент ее приобретения
Вопрос:
Скажите пожалуйста, можно ли определить, что мы с мужем покупаем квартиру не в равных долях (мне – 3/4, ему – 1/4), сразу же в договоре купли-продажи квартиры? Или для этого только нужно заключать брачный контракт?
Ответ:
В соответствии с законодательством все приобретаемое супругами в период брака имущество признается их совместной собственностью, которая делится между супругами поровну. При этом не имеет значения, на кого именно из супругов имущество оформлено в собственность, в случае раздела доли обоих признаются равными. Главное – то, что имущество было приобретено в период брака за счет общих средств, причем последнее презюмируется, если не будет доказано обратное. То есть супруг должен доказать, что имущество в браке приобреталось исключительно за счет его личных средств, которые не относятся к общим доходам семьи.
Только тогда такое имущество может быть признано его личной собственностью и не будет делиться с другим супругом. Законный режим имущества супругов может быть изменен только брачным договором, в рамках которого супруги свободны в своем волеизъявлении относительно порядка распределения совместно нажитого имущества. Они могут установить режим долевой собственности с определением долей каждого из них на все имущество или только его часть, а в отношении остального сохранить режим совместной собственности.
Брачным договором однозначно можно определить размер долей в приобретаемой Вами квартире. Относительно возможности действительности условия о распределения долей супругов в общем имуществе, включенного в договор купли-продажи недвижимости, юристы пока не сходятся на общем мнении. Практика управлений Федеральной регистрационной службы показывает, что они не признают такой договор в качестве основания для отступления от принципа равенства долей супружеской собственности.
На наш взгляд, такое условие можно квалифицировать как условие брачного договора, включенного в текст договора купли-продажи, если такой договор купли-продажи подписывается обоими супругами и удостоверяется нотариусом. Гражданский кодекс не запрещает заключать т.н. смешанные договора, одновременно содержащие условия нескольких видов договоров. Поскольку оба супруга, участвуя в сделке, оговаривают режим долевой собственности приобретаемого ими имущества, и при этом соблюдена обязательная нотариальная форма соглашения, здесь нет оснований не признавать такую сделку брачным договором.
Кроме того, в такой ситуации также соблюдается условие о направленности брачного договора на имущество, которое будет приобретено в будущем. Ведь договор купли-продажи квартиры вступит в силу только после государственной регистрации перехода права собственности на нее. Поэтому в момент заключения сделки имущество еще не переходит в собственность супругов. Следовательно, формально условия брачного договора об определении режима собственности супругов на приобретаемое в будущем имущество, здесь соблюдаются.
Таким образом, юридические основания для раздела квартиры между супругами в момент ее приобретения (по договору купли-продажи) имеются. Тем не менее окончательное решение по этому вопросу в случае возникновения спора будет приниматься судом.