Сдавать квартиру в аренду без согласия второго сособственника
Вопрос:
У меня есть в собственности 7/8 квартиры (перестроенная бывшая коммуналка), у другого сособственника – соответственно 1/8. Вот уже почти год пытаюсь начать сдавать эту квартиру в аренду – место очень хорошее и метраж вполне большой. Недавно уже нашел арендаторов, которые согласны на долгий срок снимать квартиру, а второй сособственник узнал и ни в какую не соглашается сдавать эту квартиру. Скажите, могу ли я сдать квартиру без его согласия?
Ответ:
К сожалению, без согласия второго сособственника Вы не имеете право сдавать квартиру в аренду. Согласно гражданскому законодательству долевой собственник может распоряжаться своей долей в праве общей собственности по своему усмотрению с учетом правила о праве преимущественной покупки его доли другими сособственниками. Но если речь идет о распоряжении всем имуществом, которое находится в долевой собственности (в т.ч. сдача его в наем третьим лицам), то это допускается только при условии достижения полного согласия всех собственников имущества.
Большинство судов склоняются к этой позиции и признают сделки по сдаче таких квартир в аренду недействительными, что влечет за собой принудительное выселение квартиросъемщиков и взыскание с наймодателя ущерба, причиненного такими неправомерными действиями. Это возможно в том случае, если недовольный сособственник обратиться в суд с иском о признании недействительным договора аренды квартиры.
Вместе с тем имеется ряд решений Санкт-Петербургских городских судов, которые встают на сторону наймодателя-сособственника, обосновывая это тем, что запрещение сособственнику сдавать имущество в аренду без согласия других сособственников нарушает его права как собственника. Кроме того, Жилищный кодекс РФ не содержит прямого указания на то, чтобы сдавать жилое помещение только при условии получения согласия всех сособственников. Однако такая практика является в существенной степени спорной и не может быть гарантирована применена судом в Вашем случае.
Мы бы порекомендовали Вам произвести выдел Вашей доли в квартире «в натуре». Ведь долю в праве собственности на квартиру Вы не можете сдать в аренду, а вот конкретные комнаты в квартире – вполне. В том случае, если у Вас будет свидетельство о праве собственности, где вместо доли в праве собственности будут указаны конкретные комнаты в квартире, Вы сможете распоряжаться этими комнатами по своему усмотрению, без согласия второго сособственника. Но выдел доли в натуре допускается только при условии наличия технической возможности такого раздела комнат.