Главная >> Ответы юриста на вопросы >> Защита прав потребителей >>

Приобретательная давность как законный способ получить право собственности на недвжимость

Обрести статус собственника недвижимости возможно разными путями. Так, недвижимость гражданин может купить, она ему может быть подарена, получена им по наследству. Но существует и еще один основанный на законе способ получения прав на недвижимость, связанный с приобретательной давностью. Данный способ по сравнению с иными имеет меньшее распространение. Однако благодаря этому способу возможно получить право собственности на определенный объект недвижимости и без документов на него.

Понятие приобретательной давности отражено в Гражданском кодексе. Согласно ему, если гражданин, не имеющий права собственности на недвижимое имущество, открыто, непрерывно и добросовестно использовал его как свое собственное не менее пятнадцати лет, то он может претендовать на то, чтобы получить право собственности на такой объект. В этом и будет выражаться приобретательная давность.

Классическим примером приобретательной давности может быть такой. Женщина осуществляла уход за одиноким мужчиной. У нее не имелось своего жилья, и по этой причине она жила в одной из комнат в доме мужчины. Через какое-то время мужчина умер. Наследников, которые бы могли претендовать на его дом, не было. Женщина из дома не уехала, а напротив, осталась в нем жить, возделывала прилагающийся к дому участок земли, оплачивала счета за коммунальные услуги, сделала ремонт. По документам она собственником дома не являлась. Однако, прожив в нем больше пятнадцати лет, она вполне могла получить статус законного владельца.

Важно учитывать тот из фактов, что признание права собственности на недвижимый объект на основании приобретательной давности осуществляется только в судебном порядке. И чтобы суд за гражданином такое право признал, должны быть соблюдены определенные условия, о которых и говорит Гражданский кодекс.

Во-первых, владение недвижимостью должно осуществляться открыто. Открытое владение означает, например, такую ситуацию, когда родственники хозяина недвижимости видят и понимают, что объектом пользуется другое лицо, но претензий на этот счет не предъявляют. При отсутствии родственников хозяина открытость владения могут подтвердить, к примеру, соседи. Открытость владения подразумевает также, что имущество содержится за счет того, кто им по факту владеет.

Во-вторых, для того, чтобы могла возникнуть приобретательная давность, владение имуществом должно осуществляться добросовестно. Добросовестное владение исключает препятствование пользованием недвижимостью другим лицам, которые имеют к ней какое-то отношение. Если человек заселился в дом насильственным образом, то речь идет уже о захвате чужого имущества.

В-третьих, приобретательная давность возникает лишь тогда, когда владение недвижимостью осуществлялось непрерывно. Если живущий в доме человек, который претендует на получение прав на него в порядке приобретательной давности, покидал дом на год и более, а затем снова возвращался, то непрерывность владения была нарушена.

В-четвертых, приобретательная давность может возникнуть лишь при том из условий, что гражданин имуществом владел, как своим собственным. Для этого гражданину должно быть точно известно, что иных законных владельцев у данного объекта недвижимости нет, либо он не знает и не может знать об их наличии. Если же недвижимость используется гражданином в силу договорных отношений, например, в соответствии с заключенным договором аренды, то он не может пользоваться ею, как своей собственной.

Право собственности в порядке приобретательной давности может возникать как на чужое имущество, так и на то, которое считается бесхозным. Правоустанавливающим документом в этом случае будет считаться судебное решение. Как и любой иной правоустанавливающий документ оно должно быть зарегистрировано в государственном реестре прав. Только после этого фактический владелец может совершать с имуществом, полученным на основании приобретательной давности, любые гражданско-правовые сделки, включая дарение, мену, куплю-продажу и т.д.

В порядке приобретательной давности возможно получить права не только на жилье, но и на земельные участки. До 1991 года в отношении земли существовала только государственная собственность. Строя жилые дома, граждане могли использовать землю, прилагающуюся к дому. Если земля была предоставлена для пожизненного владения или для бессрочного пользования, то право собственности на нее нужно получать через процесс приватизации.

Если никаких документов на участок нет, скорее всего официально землеотвод осуществлен не был. Но право собственности на него тоже можно получить именно на основании приобретательной давности. Законодательная норма, связанная с приобретательной давностью, возникла 1 января 1991 года. И как раз с этой даты будет идти отсчет срока исковой давности. Она приравнивается к трем годам. Если в течении трех лет хозяин не потребовал вернуть его собственность назад, то начинает течь пятнадцатилетний срок, по истечении которого у фактического владельца могут возникнуть права собственника на основании приобретательной давности. Следовательно, фактически обрести права собственности на имущество по основанию, связанному с приобретательной давностью, возможно лишь с 1 января 2009 года.