Главная >> Ответы юриста на вопросы >> Недвижимость >>

Обеспечение задатком обязательства, принятого по предварительному договору

Вопрос:

Я планирую покупку квартиры, одна организация-застройщик предложила мне такой вариант. Заключаем предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому я должен буду внести задаток в размере 20% стоимости квартиры. Сам договор купли-продажи будет заключен после того, как застройщик зарегистрирует право собственности на квартиру. Скажите, надежен ли такой предварительный договор и соответствует ли это в принципе закону?

Ответ:

Гражданский кодекс РФ предусматривает такое понятие, как предварительный договор. Это такой договор, по которому стороны принимают на себя обязательство по заключению основного договора в будущем, на условиях, оговоренных в предварительном договоре. Предварительный договор презюмируется как безвозмездный. При этом внесение задатка законом предусматривается в качестве обеспечения только денежного обязательства. Поэтому суды иногда признают недопустимым обеспечение задатком обязательства, принятого по предварительному договору.

Однако есть практика судом, где задаток, внесенный по предварительному договору, расцениваются как аванс, уплаченный по предварительному договору. Такая позиция была поддержана Верховным Судом РФ. Полагаем, что поскольку ГК РФ прямо не запрещает осуществлять расчет по предварительному договору в счет основного договора, то такой аванс, уплаченный до заключения договора купли-продажи недвижимости, не является нарушением закона. В случае, если в обусловленный в предварительном договоре срок продавец не оформит право собственности на квартиру, Вы сможете вернуть уплаченный аванс в судебном порядке как неосновательное обогащение продавца.