Главная >> Ответы юриста на вопросы >> Недвижимость >>

Как правильно составить договор о сдаче своей квартиры

Сдавая собственную квартиру в долгосрочную или краткосрочную аренду необходимо следовать положениям главы 35 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Законодательных требований о нотариальном удостоверении договора и его регистрации на государственном уровне нет. Однако в статье 674 ГК РФ говорится о том, что договор о сдаче жилого помещения должен быть закреплен в письменной форме.

При этом нет узаконенной формы договора на этот случай, поэтому он составляется в соответствии с требованиями, предъявляемыми к любым договорам.

Следовательно, из договора должно быть совершенно ясно, что является его предметом, разъяснены основные понятия, названы обе стороны, его заключающиеся и четко обозначены их права и обязанности. Кроме того, договор должен соответствовать всем положениями действующего законодательства, иначе он не будет иметь юридической силы.

Важно учитывать, что жилая квартира может сдаваться только для использования в качестве жилого помещения, поэтому если даже ее арендует юридическое лицо, то квартира может служить в качестве места проживания сотрудников или использоваться как гостиница, но не может быть превращена в офис, склад или магазин.

Часто задают вопрос о том, можно ли сдавать квартиру, которая не приватизирована. Да, ее можно сдавать по договору поднайма, но при этом требуется согласие фактического владельца, например, местного муниципалитета.

При этом необходимо получить согласие всех проживающих и зарегистрированных в квартире совершеннолетних граждан, а также еще соблюсти ряд условий. Чтобы не нарушать закон, рекомендуется обратиться к юристу, который имеет опыт в сфере недвижимости.

Нередко можно услышать споры о том, какой же договор необходимо заключать при сдаче квартиры. Правильный ответ можно получить, внимательно прочитав главу 35 ГК РФ. Там говорится о том, что если квартира находится во владении у частного лица, то он может сдать ее любой российской или иностранной организации по договору аренды, а частному лицу – по договору найма. При этом наниматель с согласия владельца может сдать квартиру в поднайм, для чего необходимо составить отдельный договор.

При заключении договора обе стороны должны его тщательно изучить, даже если по составлению договора оказывает помощь юрист. Дело в том, что при возникновении спорных моментов дело может дойти до суда, а суд будет принимать во внимание только письменный договор, а заявления, типа: «мне обещали» и «я слышал», – не будут учитываться.

Что важно знать при заключении договора о сдаче своей квартиры:

1. Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами.

2. Договор может быть заключен на любой срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре вообще не указан срок, то по закону это означает, что он действителен в течение пяти лет. Кстати, опытные юристы рекомендуют заключать договор о сдаче квартиры сначала на непродолжительный срок, с возможность его продления.

3. Если владелец квартиры в будущем намерен продать квартиру, а наниматели не прочь ее купить, то это положение можно закрепить в договоре, чтобы у временных жильцов было преимущество перед другими покупателями.

4. Владелец квартиры может расторгнуть договор только на условиях, указанных в договоре. К сожалению, встречаются юридически безграмотные владельцы недвижимости, которые наивно думают, что в любой момент могут попросить освободить свою квартиру. Договор найма составляется, в том числе и потому, чтобы обезопасить временных жильцов от подобных инцидентов.

5. Чаще всего квартиры сдаются с мебелью и бытовой техникой. Передача имущества должна осуществляться на основании акта приемки-передачи. Кроме того, можно заключить отдельный договор на аренду имущества за дополнительную плату и отдельную ответственность.

6. При вступлении в действие договора о найме квартиры она становится на совершено законных основаниях жилищем для снимающих его людей. На их защите стоит Конституция РФ, где говорится о неприкосновенности жилица. Поэтому фактический владелец квартиры может ее посещать лишь по согласованию с временными жильцами.