В договоре аренды нежилого помещения прописано, что помещение может сдаваться в субаренду, договор субаренды подлежит государственной регистрации. Сам договор аренды заключен сроком на 5 лет, зарегистрирован в ФРС. Скажите, обязательно ли регистрировать при таких условиях договор субаренды нежилого помещения, если он заключается сроком на 11 месяцев?
Ответ:
Нет, это необязательно. Договора аренды зданий и сооружений, заключенные на срок более года, подлежат обязательной государственной регистрации. Как указал Высший Арбитражный Суд, поскольку нежилые помещения являются неотъемлемой частью здания, неразрывно с ним связаны, то к договорам аренды нежилых помещений также следует применять правило о регистрации договора, как и для здания в целом. Договор субаренды связан с договором аренды как часть и целое, поэтому правила о форме, в которой он заключается, аналогичны аренде нежилого помещения. Таким образом, договор субаренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок более 1 года.
В Вашей ситуации договор субаренды нежилого помещения заключен на срок менее 1 года, поэтому в силу закона он не подлежит государственной регистрации. В договоре аренды стороны изменили это правило и установили, что любой договор субаренды, заключенный в рамках договора аренды, подлежит государственной регистрации. Однако гражданское законодательство устанавливает, что императивные требования к форме и содержанию договоров, которые предусмотрены прямо в законе, нельзя менять соглашением сторон. На императивные нормы в ГК РФ не распространяется правило диспозитивности. Поэтому условие в договоре аренды нежилого помещения об обязательной государственной регистрации договоров субаренды является ничтожным, т.к. оно противоречит нормам закона.
Вопросы посетителей и ответы юриста