В 2009 году наша организация подписала договор аренды с другой организацией на аренду помещения под склад, срок договора был указан с 1 января по 31 декабря 2010 года. Договор аренды не был зарегистрирован в ФРС (нас проконсультировали, что это необязательно). Мы своевременно выплатили все арендные платежи, коммунальные расходы по складскому помещению, в 2011 году мы продолжали пользоваться этим помещением, без нового договора. После налоговой проверки возникли проблемы с этим договором, нам указали, что договор является незаключенным. Скажите, можно ли по закону считать этот договор аренды заключенным с января 2011 года?
Ответ:
Налоговая служба в данном случае права. Договор аренды недвижимого имущества, который заключен на срок 1 год и больше, должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке. Это условие не распространяется на договора со сроком действия менее 1 года. Если срок в договоре определен с 1-го числа месяца текущего года до 30 или 31 числа предыдущего месяца следующего года, то этот договор считается заключенным на 1 год и подлежит государственной регистрации.
Такое правило установлено Высшим Арбитражным Судом РФ. Согласно п.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом и по истечении срока аренды, а арендодатель ничего против этого не возражает, договор считается продленным на тех же условиях, но на неопределенный срок. Договор аренды недвижимости, который заключен на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации, как об этом говорится в разъяснениях Высшего Арбитражного Суда.
Однако в Вашем случае договор аренды склада изначально не был заключен, т.к. не был зарегистрирован в противоречие прямому указанию закона на это условие действительности договора аренды свыше 1 года. Поэтому и продление незаключенного договора по окончании срока на тех же условиях на неопределенный срок недопустимо. Незаключенный договор не порождает никаких юридических последствий. Поэтому договор является незаключенным, и Вам нужно будет заключать новый договор аренды по правилам, установленным законом к такому виду договоров.
Вопросы посетителей и ответы юриста