Будьте внимательны: если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, то в случае ее перепродажи будут применяться уже новые правила расчета и уплаты налога на доходы.
Появилось много дополнительных деталей и условий, в которых нужно досконально разобраться прежде чем заключать сделку.
Раньше можно было спокойно перепродавать квартиру через три года после ее покупки, не беспокоясь при этом о налоге, т.к. действовало освобождение от налогообложения.
В крайнем случае, когда нужно было срочно продать квартиру, а три года со дня ее приобретения еще не истекли, прибегали к общеизвестной схеме: занижали стоимость квартиры в договоре до 1 миллиона рублей (она прекрасно зачитывалась имущественным вычетом до нуля), а оставшуюся сумму оформляли отдельной распиской. Соответственно, налоговая обязанность в таком случае также благополучно снималась.
А вот с 2016 года законодатель существенно усложнил жизнь продавцам недвижимости.
Во-первых, был увеличен минимальный срок владения объектом недвижимости на праве собственности, по истечении которого собственник освобождается от налогообложения при его продаже. Теперь для жилья, которое было приобретено по договору купли-продажи, мены или ренты (за исключением договора пожизненного содержания с иждивением), применяется пятилетний срок минимального владения в собственности. Это означает, что перепродать квартиру, купленную после 2016 года, без необходимости уплачивать НДФЛ с вырученной суммы можно будет только по истечении пяти лет с даты регистрации права собственности.
Законодатель разрешил регионам сокращать этот пятилетний срок вплоть до нуля на уровне своей территории. Однако регионы не особо спешат воспользоваться предоставленной им привилегией в этом вопросе. Пока ни одного такого закона принято не было.
Прежний трехлетний срок владения в собственности сохраняется только в отношении «некупленных» объектов недвижимости, т.е. приобретенных:
– по наследству или в дар от близкого родственника (супруга, ребенка, родителя, дедушки или бабушки),
– в порядке приватизации,
– по договору пожизненного содержания с иждивением.
Обратите внимание, что при переходе недвижимости по наследству наследник считается собственником не с момента государственной регистрации права собственности, а с момента открытия наследства (т.е. даты смерти наследодателя).
Во-вторых, были существенно изменены правила определения дохода от продажи объекта недвижимости, из которого рассчитывается подлежащий уплате налог. Если стоимость объекта недвижимости по договору купли-продажи будет меньше, чем его кадастровая стоимость, то налог на доходы будет исчисляться от 70% кадастровой стоимости объекта.
При этом значение кадастровой стоимости для целей налогообложения учитывается по состоянию на 1 января того года, в котором было зарегистрировано прекращение права собственности продавца на недвижимость.
Это означает, что теперь не удастся воспользоваться прежней схемой ухода от уплаты налога и при этом продать квартиру до истечения пятилетнего срока владения. Если продавец, как раньше, укажет в договоре стоимость квартиры 1 миллион рублей и заявит налоговый вычет на эту же сумму, то налоговая служба будет сравнивать эту сумму с кадастровой стоимостью квартиры.
ФНС имеет доступ к базе данных о кадастровой стоимости объектов недвижимости, так что сделать им это совсем нетрудно. Если выяснится, что кадастровая стоимость проданной квартиры составляет, например, 4 миллиона рублей, то налоговая база составит 70% от 4 миллионов, т.е. 2 800 000.
С этой суммы вычитается 1 миллион (имущественный вычет) и с оставшихся 1 800 000 придется заплатить налог 13%, т.е. 234 000 рублей. Если эта сумма не будет уплачена в установленный срок (до 15 июля года, следующего за годом продажи квартиры), то плюсом пойдут также пени и штрафы.
Правило о минимальной стоимости объекта недвижимости не будет применяться лишь тогда, когда кадастровая стоимость на этот объект официально не определена по состоянию на 1 января года, в котором произведена регистрация перехода права собственности по сделке. Узнать кадастровую стоимость своего объекта недвижимости можно по кадастровой карте, опубликованной на сайте Росреестра.
Напоминаю, что все эти правила применяются только к тем собственникам недвижимости, которые приобрели ее после 1 января 2016 г. Если квартира куплена ранее, то действуют прежние правила – уже через три года можно продавать квартиру без уплаты налога.
15.12.2017 г.
Автор публикации: Сивакова И. В., кандидат юридических наук
Будьте внимательны: если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, то в случае ее перепродажи будут применяться уже новые правила расчета и уплаты налога на доходы.
Развод без присутствия супруга в ЗАГСе или суде