Если наниматель или члены его семьи систематически разрушают или портят жилое помещение либо систематическим нарушением правил социалистического общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными, выселение виновных по требованию наимодателя или других заинтересованных лиц производится без предоставления другого жилого помещения.
Наймодатель вправе требовать расторжения договора и выселения нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения также в случаях отсутствия нанимателя и членов его семьи сверх сроков, указанных в статьях 306-308 настоящего Кодекса; в случаях, когда наниматель владеет на праве личной собственности в том же населенном пункте жилым домом, пригодным для постоянного проживания, и имеет возможность в нем поселиться, а равно в случаях систематического неплатежа квартирной платы нанимателями жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности.
Часть 1 ст. 38 Основ:
Если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение или используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил социалистического общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными, выселение виновных по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц производится без предоставления другого жилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.
Лица, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.
Лица, самоуправно занявшие жилое помещение, выселяются без предоставления им другого жилого помещения.
1. В приведенных статьях исчерпывающе предусмотрены те случаи, в которых допускается выселение без предоставления другого жилого помещения. Это исключает возможность их расширительного толкования.
Выселение, как правило, является следствием виновного поведения нанимателя или членов его семьи. Таким виновным поведением признается, во-первых, систематическое разрушение или порча жилого помещения. На практике такие дела встречаются редко. Во-вторых, основанием для выселения признается систематическое нарушение правил социалистического общежития, в результате которого создается невозможность совместного проживания с нарушителем. Выселение допускается не только в тех случаях, когда поведение данного лица делает невозможным проживание с ним в одной квартире, но и в тех случаях, когда своим поведением данное лицо создает такие условия для любого другого лица, проживающего в одном с нарушителем доме.
2. Статья 333 предусматривает необходимость в первую очередь применять меры воспитательного характера и допускает выселение лишь при условии, что меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. В ней не установлено, какими именно организациями должны применяться меры воздействия и кем должно быть сделано предупреждение. В п. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г. разъяснено, что выселение виновного возможно, если его поведение уже было предметом рассмотрения органов милиции, прокуратуры, суда или общественных организаций (товарищеского суда, общего собрания жильцов и т. п.), но принятые меры и предупреждения оказались безрезультатными. Поэтому суд вправе, например, выселить нарушителя, чье поведение было уже предметом рассмотрения товарищеского суда или других общественных органов и которому названными органами или органами милиции было сделано предупреждение. В этом же постановлении указывается, что суд вправе обязать нарушителя произвести обмен занимаемого им помещения на другое, которое укажет заинтересованная сторона (см. комментарий к ст. 325, п. 5). Возможность принудить виновного к обмену в настоящее время предусмотрена непосредственно Основами. Если виновный, делающий невозможным совместное с ним проживание, откажется от обмена, он может быть выселен без предоставления ему другого помещения.
3. Выселению за невозможностью совместного проживания может быть подвергнуто только лицо, виновное в нарушении правил социалистического общежития. Выселение членов его семьи не допускается. Поэтому в этих случаях договор найма жилого помещения, как правило, не расторгается и помещение остается в пользовании других членов данной семьи. Если нарушителем является наниматель, то в случае его выселения нанимателем признается один из членов его семьи применительно к ст. 315 (см. комментарий к данной статье). В тех случаях, когда такое поведение допускают несколько лиц, то иск о выселении должен быть предъявлен к каждому из них.
4. Частным случаем выселения за невозможностью совместного проживания является выселение родителя, лишенного родительских прав. Такое выселение производится, если родитель проживает совместно с ребенком, в отношении которого он лишен родительских прав, и их дальнейшее совместное проживание невозможно. В целях
охраны интересов детей этот случай особо выделен Основами. Лишение родительских прав является крайней мерой в отношении родителей, неправомерно использующих свои родительские права. Интересы детей требуют немедленно изолировать их от таких родителей, поэтому одновременно с решением о лишении родительских прав может быть решен вопрос о выселении родителей.
5. Душевнобольные (невменяемые) лица не могут быть признаны виновными, и, следовательно, нельзя требовать их выселения в порядке ст. 333. Однако необходимо в то же время обеспечить другим жильцам данной квартиры возможность нормально пользоваться предоставленным им помещением. Поэтому в тех случаях, когда судом будет установлено, что поведение больного делает для соседей совместное с ним проживание невозможным, суд может в порядке частного определения обратить внимание исполкома местного Совета на необходимость предоставления душевнобольному или его соседям другого помещения. Если в таких случаях жилищный конфликт может быть разрешен путем обмена, то такой обмен возможен лишь с согласия органов опеки и попечительства и без ущемления жилищных прав недееспособного.
6. С требованием о выселении из-за невозможности совместного проживания могут обратиться как наймодатель, так и другие заинтересованные лица, т. е. каждый наниматель (или член семьи нанимателя), проживающий в данном доме.
Наймодатель обязан не только предоставить в пользование жилое помещение, но и обеспечить нанимателю возможность нормального пользования предоставленным по договору помещением. Поэтому ст. 333 в первую очередь упоминает именно наймодателя в числе лиц, управомоченных на предъявление такого требования. Кроме жильцов данного дома, для которых нарушитель создал условия невозможного с ним проживания, с требованием о выселении в соответствии со ст. 42 ГПК могут выступить общественные организации в интересах членов данного коллектива, органы опеки и попечительства в интересах подопечных и т. п.
7. О выселении лиц, самоуправно занявших помещение, см. комментарий к ст. 338.
8. Часть 2 ст. 333 предусматривает возможность выселения без предоставления другого жилого помещения тех нанимателей, которые не нуждаются в данном помещении для удовлетворения своей потребности в жилье. Это, во-первых, наниматели и члены их семей, отсутствующие без уважительных причин сверх установленных законом сроков (см. комментарий к ст. ст. 306 и 308).
9. До издания Основ жилищного законодательства в порядке ст. 333 (ч. 2) подлежали выселению также граждане, у которых в том же населенном пункте имелся принадлежащий им на праве личной собственности жилой дом (или часть дома), в котором собственник имел возможность поселиться. Это положение основывалось на ст. 61 (ч. 4) Основ гражданского законодательства, которая предоставляла союзным республикам право предусмотреть в своем законодательстве возможность выселения нанимателя, владеющего на праве личной собственности в том же населенном пункте домом, пригодным для постоянного проживания, в котором он имел возможность поселиться.
В настоящее время ст. 61 Основ гражданского законодательства отменена (см. комментарий к настоящей главе).
Как следует из ст. ст. 36—38 Основ жилищного законодательства, установление оснований для выселения нанимателей как с предоставлением, так и без предоставления другого жилого помещения является исключительной компетенцией Союза ССР, причем, если законодательством Союза ССР могут быть предусмотрены иные кроме установленных Основами случаи выселения с предоставлением другого помещения (ч. 4 ст. 37), то выселение без предоставления другого помещения возможно лишь в случаях, непосредственно предусмотренных самими Основами (ч. 3 ст.36).
Поскольку возможность выселения собственника дома (в этом случае наймодатель не обязан предоставить другое помещение) Основами не предусмотрена, следует прийти к выводу, что с вступлением в силу Основ жилищного законодательства выселение по этому основанию невозможно и, соответственно, в этой части ст. 333 ГК утратила силу. Таким образом, с введением в действие Основ, т. е. с 1 января 1982 г., выселение на этом основании не может быть произведено.
10. В домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, выселение без предоставления другого жилого помещения возможно также в случае систематического невнесения нанимателем квартирной платы. Собственник прибегает к сдаче части помещений в доме внаем, как правило, именно для того, чтобы получить дополнительные средства на необходимые расходы по содержанию дома. Невзнос квартирной платы может затруднить поддержание дома в надлежащем состоянии. Поэтому собственнику предоставлено право требовать выселения неплательщика.
Статья 333 не дает определения понятия „систематического" неплатежа. Представляется, что требование о выселении может быть удовлетворено лишь при условии, что наниматель ранее также не вносил своевременно квартирную плату (систематический неплатеж) и что задолженность представляет собой более или менее значительную сумму (во всяком случае, не менее чем плата за три месяца).
В тех случаях, когда несвоевременная уплата вызвана уважительными причинами (например, тяжелая болезнь нанимателя, временное отсутствие у него работы и т. п.), иск о выселении не может быть удовлетворен.
В домах, принадлежащих государственным, кооперативным и общественным организациям, неуплата квартирной платы не является основанием для досрочного прекращения договора найма и выселения нанимателя (о порядке взыскания задолженности по квартирной плате см. комментарий к ст. 303).
Автотранспорт