Если дом, в котором находится жилое помещение, предоставленное по договору найма, предназначен к сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных надобностей, договор найма жилого помещения расторгается в судебном порядке, причем нанимателю и членам его семьи, независимо от времени проживания, а в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, нанимателю и членам его семьи, проживающим в сносимом доме не менее одного года, предоставляется другое благоустроенное жилое помещение (статья 331).
Жилое помещение предоставляется выселяемым той государственной, кооперативной или общественной организацией, которой отводится земельный участок.
Если сносу подлежит дом, принадлежащий гражданину на праве личной собственности, другое помещение предоставляется выселяемым исполнительным комитетом местного Совета депутатов трудящихся, а когда земельный участок отводится государственной организации, которой выделяются средства для капитальных вложений на строительство жилых домов, - этой организацией.
Часть 1 ст. 37 Основ:
Граждане выселяются из жилых домов государственного и общественного жилищного фонда с предоставлением другого, благоустроенного жилого помещения, если: дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; дом (жилое помещение) грозит обвалом; дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой.
1. Положения ст. 37 Основ и ст. 332 направлены на охрану интересов нанимателей в тех случаях, когда договор найма прекращается вследствие уничтожения самого предмета договора. Выселение в этих случаях обусловлено предоставлением нанимателю другого благоустроенного помещения, отвечающего требованиям ст. 331. Данная статья применяется как в отношении помещений в домах государственного и общественного фонда, так и помещений, расположенных в доме другого жилищного фонда (о выселении из домов, грозящих обвалом, см. комментарий к ст. 337).
2. Статья 332 упоминала только о сносе дома, тем не менее судебная практика применяла данную статью и в тех случаях, когда по решению компетентного органа (органы, которым предоставлено право изменять целевое назначение пригодных для проживания жилых домов, см. ст. 6 Основ) дом (часть дома) предназначается для производственных или общественных надобностей (передается под детский сад и т. п.). Возможность выселения в таких случаях прямо предусмотрена ст. 37 Основ. Для удовлетворения требования о выселении суд должен убедиться в наличии соответствующего решения одного из указанных выше органов (п. 12 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г., п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 августа 1971 г.). Очевидно, что такое решение может быть вынесено лишь в отношении домов государственного и общественного жилищного фонда.
Суд не вправе входить в обсуждение вопроса о правильности вынесенного компетентными органами решения об отводе участка для государственных или общественных надобностей или об изменении целевого назначения дома (части дома). Решение, вынесенное некомпетентными органами, не влечет правовых последствий (Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1974, № 1, с. 3; №6, с. 6).
3. Наниматели и члены их семей в домах государственного и общественного жилищного фонда имеют право на получение другого помещения в указанных выше случаях независимо от продолжительности их проживания в этом доме. Временно отсутствующие, но сохраняющие право пользования в силу ст. ст. 306 и 308 обеспечиваются помещением на общих основаниях (п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 августа 1971 г.).
Статья 45 Основ предусматривает, что в случае сноса находящихся в личной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных надобностей как самим собственникам и членам их семей, так другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда. Представляется, что в соответствии со ст. 322 под постоянно проживающими следует понимать нанимателей, проживших в сносимом доме не менее одного года. Это правило имеет в виду, с одной стороны, охранить права добросовестных нанимателей, а с другой — предотвратить возможность незаконного внеочередного получения жилого помещения путем заключения договора найма с собственником подлежащего сносу дома. Этот срок исчисляется на момент предъявления требования о выселении (п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 г.). При разрешении таких дел существенным является вопрос, как определять дату вселения в дом. Как правило, такой датой следует считать дату прописки, однако в отдельных случаях, когда прописка не была произведена по причинам, не зависящим от наймодателя и нанимателя, возможно считать этой датой день фактического въезда в дом.
Государственные органы не вправе выносить решения о переоборудовании помещений в домах личных собственников. Если последний пожелает переоборудовать сданное им внаем помещение в установленном порядке, то это обстоятельство само по себе не дает ему права требовать расторжения договора найма (или отказа в его возобновлении). Предъявить такое требование собственник вправе лишь по основаниям, предусмотренным ст. 328.
4. В тех случаях, когда для государственных или общественных надобностей отводится участок, на котором расположен дом, принадлежащий гражданину на праве личной собственности, собственнику и членам его семьи, проживающим в этом доме, предоставляется квартира в доме государственного или общественного жилищного фонда по установленным нормам. В соответствии со ст. 45 Основ собственнику возмещается также стоимость сносимого дома, строений и устройств либо, по его выбору, предоставляется право вместо выплаты стоимости использовать материалы от разборки дома, строений и устройств по своему усмотрению.
По желанию собственника вместо предоставления квартиры исполнительный комитет местного Совета обеспечивает ему внеочередное вступление в ЖСК и получение в нем квартиры. Паевые взносы выплачивает сам собственник за счет полученной им стоимости снесенного дома. Бели размер взноса превышает размер полученной им компенсации; собственник обязан за свой счет уплатить недостающие суммы.
Наконец, по желанию собственника он вправе отказаться от получения квартиры и компенсации и просить вместо этого перенести принадлежащие ему строения и восстановить их на новом месте. В случаях, установленных Советом Министров СССР, для граждан, дома которых подлежат сносу, по их желанию сооружаются на новом месте жилые дома, строения и устройства и передаются этим гражданам в личную собственность. При этом возмещение стоимости сносимых жилых домов, строений и устройств не производится.
Порядок предоставления квартир, размер и порядок возмещения стоимости сносимых домов, строений и устройств и условия, при которых производится перенос, устанавливаются Советом Министров СССР.
5. Наниматели служебных помещений в случаях, предусмотренных ст. 332, выселяются на общих основаниях, т. е. в судебном порядке и с предоставлением другого благоустроенного помещения. Эти же правила применяются к проживающим в общежитиях лицам, перечисленным в последней части ст. 340. Поднаниматели и временные жильцы независимо от срока их проживания не вправе требовать предоставления им другого помещения (пп. 5, 9 и 10 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 августа 1971 г.).
6. При сносе дома, принадлежащего жилищно-строительному кооперативу, в связи с отводом участка для государственных или общественных нужд, кооперативу взамен сносимого дома передается в собственность равноценный жилой дом (ч. 6 ст. 42 Основ).
7. Статья 332 различно решает вопрос о том, кто должен обеспечить выселяемых нанимателей другим помещением. При сносе домов государственного и общественного жилищного фонда помещение всегда предоставляется той государственной, кооперативной или общественной организацией, которой отведен участок. Исключение сделано лишь в отношении жилищно-строительных кооперативов: при отводе последним участков обязанность предоставить выселяемым другое помещение возлагается на местные Советы (постановление Совета Министров СССР от 19 ноября 1964 г. „О дальнейшем развитии кооперативного жилищного строительства". — СП СССР, 1964, № 25, ст. 147).
При сносе домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, обязанность предоставить другое помещение возлагается на местные Советы, а в тех случаях, когда участок отводится государственной организации, которой выделены средства на строительство жилых домов, обязанность предоставить жилое помещение возлагается на эту организацию.
Автотранспорт