Наниматель жилого помещения в доме местного Совета депутатов трудящихся или в доме государственной, кооперативной или общественной организации по истечении срока договора имеет право на возобновление договора. Это право может быть оспорено наимодателем по суду лишь в случае систематического невыполнения нанимателем своих обязанностей по договору.
Такое же право принадлежит нанимателю жилого помещения в доме, принадлежащем гражданину на праве личной собственности, за исключением случаев:
когда наниматель проживает в помещении по договору, заключенному на срок не свыше одного года с обязательством освободить помещение по истечении этого срока;
когда судом будет установлено, что помещение необходимо для личного пользования собственника дома и членов его семьи.
1. Статья 7 Основ установила, что в домах государственного и общественного Жилищного фонда жилое помещение передается гражданам в бессрочное пользование. См. комментарий к настоящей главе.
Что касается нанимателей помещений в домах личных собственников, то условия и порядок сдачи этих помещений внаем отнесен ст. 44 Основ к компетенции как Союза ССР, так и союзных республик. Поэтому до издания по этому вопросу новых законодательных актов ч. 2 ст. 328 остается в силе и, соответственно, собственник дома вправе заключить договор найма на срок и вправе отказаться от его возобновления, если наниматель систематически не выполнял свои обязанности по договору.
Кроме того, личный собственник вправе отказаться от возобновления договора найма еще в двух случаях, хотя бы наниматель должным образом выполнял принятые по договору обязанности:
а) когда помещение было сдано по краткосрочному (до года) договору с обязательством нанимателя освободить помещение по окончании срока договора. Если по окончании действия этого договора то же помещение будет сдано тому же нанимателю на новый срок и сроки по обоим договорам в общей сложности превысят один год, договор не может более признаваться краткосрочным и собственник дома лишается права отказаться от возобновления договора по этим основаниям. Предоставление собственником нанимателю отсрочки выселения не может рассматриваться как заключение нового договора. Правило о краткосрочных договорах найма установлено для того, чтобы собственник мог беспрепятственно сдавать на короткие сроки помещение, которым он временно не пользуется. Однако это положение не должно быть использовано для обхода общего правила о возобновлении договора найма.
Когда наниматель не занимал отдельной комнаты, а проживал в комнате, занимаемой собственником или членами его семьи совместно с ними, требование собственника о выселении нанимателя удовлетворяется независимо от срока проживания нанимателя в этой комнате (п. 16 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.);
б) дома, принадлежащие отдельным гражданам на праве личной собственности, предназначены для удовлетворения жилищной потребности самого собственника и членов его семьи. Предельный размер жилого дома, который может состоять в личной собственности гражданина (см. ст. 106), рассчитан на нужды самого собственника. Поэтому, если сданное внаем помещение окажется необходимым самому собственнику, он вправе отказать нанимателю в возобновлении договора на новый срок.
Поскольку это правило помещено в статье о возобновлении договора, следует прийти к выводу о том, что до истечения срока договора собственник не вправе требовать его досрочного расторжения, ссылаясь на собственную нужду в этом помещении. Соответственно при требовании о расторжении договора, заключенного без указания срока, наниматель должен быть заблаговременно предупрежден. Срок предупреждения по аналогии со ст. 322 не может быть менее трех месяцев.
Статья 328 не ставит право собственника отказаться от возобновления договора в зависимость от того, когда именно возникла нуждаемость в помещении. Если собственник докажет, что помещение ему необходимо, он может воспользоваться своим правом, хотя бы с момента заключения договора найма (или с момента приобретения им дома, если договор был заключен прежним собственником) никаких изменений в его жилищных или семейных условиях не произошло (п. 16 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.).
Собственник может быть признан нуждающимся не только в тех случаях, когда занимаемое помещение недостаточно для него и совместно с ним проживающих членов семьи. Он вправе отказать в возобновлении договора и в тех случаях, когда жилое помещение в доме понадобилось ему для поселения в нем тех членов семьи, которые ранее почему-либо совместно с ним не проживали. Суд проверяет, не создана ли нуждаемость искусственно, например путем продажи части дома (Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1970, № 9, с. 14).
Автотранспорт