Обмен жилого помещения не допускается:
1) если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма занимаемого им помещения;
2) если обмен носит спекулятивный или фиктивный характер;
3) если одно из обмениваемых помещений находится в доме предприятия или учреждения, указанных в части первой статьи 334 настоящего Кодекса, а наниматель другого обмениваемого помещения не состоит с этим предприятием или учреждением в трудовых отношениях, кроме случаев, когда наниматель не может быть выселен из помещения предприятия или учреждения без предоставления другой жилой площади;
4) если дом грозит обвалом или подлежит сносу (статья 332);
5) если жилое помещение является служебным или находится в общежитии.
1. Статьей 31 Основ установление условий, при которых обмен не разрешается, отнесено к компетенции как Союза ССР, так и союзных республик. Поскольку общесоюзного законодательного акта по данному вопросу не издано, такие условия в РСФСР в настоящее время определяются ст. 326 ГК. Статья 326 перечисляет случаи, в которых обмен помещениями вообще не допускается. Наличие указанных в ней обстоятельств служит законным основанием для отказа в оформлении соглашения об обмене (выдаче ордера). Если несмотря на наличие таких обстоятельств обмен тем не менее будет произведен, он признается судом недействительным по иску заинтересованной стороны. Статья 326 носит исчерпывающий характер и не подлежит расширительному толкованию.
2. Предъявлением иска о расторжении или изменении условий договора найма оспаривается право нанимателя на пользование и распоряжение жилым помещением. Разумеется, пока не будет разрешен спор о правах нанимателя по договору найма, нельзя допустить передачу другому лицу этого оспариваемого права. Так, обмен не допускается, если к нанимателю предъявлен иск о признании ордера недействительным (Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1973, № 1, с. 1).
3. Спекулятивным обмен признается в том случае, когда одна из обменивающихся сторон выплачивает другой какую-либо компенсацию за обмен, получая, как правило, в пользование помещение большего размера или более благоустроенное. Однако сам по себе факт неравноценности обмениваемых помещений не может служить основанием для отказа в проведении обмена или для признания проведенного обмена недействительным, если не будет доказано получение при этом каких-либо незаконных выплат.
Обмен признается фиктивным, если под видом обмена производится уступка помещения и одна из сторон фактически не пользуется помещением, полученным в порядке обмена, и не имела намерения им пользоваться (Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1972, №10, с. 2).
4. Основы не предусматривают более права предприятий, учреждений и организаций важнейших отраслей народного хозяйства выселять без предоставления другого жилого помещения работников, получивших жилую площадь в связи с работой в данной организации и утративших трудовую связь по предусмотренным законом основаниям. В соответствии со ст. 37 Основ выселение в этих случаях возможно лишь с предоставлением другого помещения (см. комментарий к ст. 334).
В связи с этим следует прийти к выводу, что предусмотренный п. 3 настоящей статьи запрет обмена помещений, расположенных в доме таких предприятий, учреждений и организаций, с лицом, не состоящим с владельцем дома в трудовых отношениях, не носит более безусловного характера.
Согласно п. 3 ст. 326 допускается обмен помещения в доме такой организации, если наниматель не мог быть выселен без предоставления другого помещения. Такими нанимателями до введения в действие Основ признавались, во-первых, лица, получившие помещение не в связи с трудовыми отношениями с владельцем дома (например, проживавшие в доме до передачи его данному ведомству, поселившиеся в помещениях, выделенных местным Советам для заселения, въехавшие в дом в порядке обмена и т. п.), а во-вторых, те наниматели, которые сами или члены их семьи относятся к категории лиц, перечисленных в ч. 2 ст. 334 (см. комментарий к этой статье). Инструкция от 9 января 1967 г. указывает, что таким гражданам не может быть отказано в обмене (п. 9). Тем самым подчеркивается, что даже организации, предусмотренные ст. 334, этой категории нанимателей могут отказать в разрешении провести обмен лишь при наличии обстоятельств, прямо перечисленных в других пунктах ст. 326.
Хотя работники, получившие жилое помещение в доме указанных предприятий, учреждений и организаций в связи с работой, в настоящее время также могут быть выселены лишь с предоставлением им другого помещения, представляется, что в случае их увольнения по предусмотренным ст. 37 Основ основаниям им может быть отказано в производстве обмена с лицом, не состоящим в трудовых отношениях с владельцем дома, и такой отказ, несмотря на отсутствие других обстоятельств, предусмотренных ст. 37, следует признать обоснованным.
5. Угроза дому обвалом или аварийность дома должны быть подтверждены решением исполкома (см. комментарий к ст. 337), а необходимость сноса — решением исполкома о сносе дома в связи с отводом участка для государственных или общественных надобностей (п. 9 Инструкции от 9 января 1967 г.). При этом не имеет значения срок, в течение которого намечен снос.
6. Целевой характер использования служебных помещений и помещений в общежитиях исключает возможность их обмена во всех случаях.
7. Обмен признается недействительным также при нарушении условий обмена, установленных в ст. 325. Суды удовлетворяют иски членов семьи нанимателя о признании обмена недействительным, если он был произведен без их согласия (за исключением тех случаев, когда признает их возражения против обмена неосновательными, см. комментарий к ст. 325). Вправе требовать признания обмена недействительным также наймодатель, если обменено помещение в доме колхоза, личного собственника или ведомственном доме без согласия наймодателя — владельца дома (Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1974, № 6, с. 5). Возражения собственника (колхоза или гражданина) против обмена являются безусловным основанием для признания обмена недействительным. Обоснованность отказа наймодателя в обмене помещения в ведомственном доме проверяется судом, которым возражения наймодателя могут быть признаны неосновательными и в иске о признании обмена недействительным отказано.
8. Договор обмена признается недействительным, если один из обменивающихся утратил право на жилую площадь (Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1969, № 2, с. 4).
Лица, выезжающие в другой населенный пункт, не лишены права обменять помещение на другое в месте своего нового жительства. Как отмечено в определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР, ст. 329, в силу которой договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда нанимателя на постоянное жительство в другое место, не лишает его прав, предусмотренных ст. 325, если он желает произвести обмен. Обмен возможен и после фактического выезда нанимателя, если будет установлено, что он принимал меры к обмену помещения, но не смог оформить его в установленном законом порядке до своего переезда (Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1976, № б, с. 2).
9. Обмен может быть признан недействительным по общим основаниям, установленным ст. ст. 48—58 для признания договоров недействительными. Наиболее частым основанием является существенное заблуждение в предмете обмена. Так, если помещение сырое, что не могло быть установлено во время обмена, произведенного в летнее время, наниматель вправе требовать признания его недействительным. Обмен признается недействительным, если один из обменивающихся не мог по состоянию здоровья отдавать отчет в своих действиях во время совершения обмена. Обмен может быть признан недействительным и по основаниям ст. 5 ГК.
Автотранспорт