Совершеннолетний член семьи нанимателя, имеющий самостоятельный источник средств к существованию (заработная плата, пенсия и т. п.), вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям статьи 300 настоящего Кодекса.
Отказ в заключении отдельного договора найма может быть оспорен в судебном порядке.
Правила настоящей статьи не применяются к найму помещений в домах предприятий и учреждений, указанных в части первой статьи 334 настоящего Кодекса, кроме случаев, когда наниматель и члены его семьи не могут быть выселены без предоставления им другого жилого помещения, и в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности.
1. Наниматель и совместно проживающие с ним члены семьи имеют равное право пользования занимаемым жилым помещением, если между ними не было иного соглашения (см. комментарий к ст. ст. 301, 302). ГК предусматривает возможность выдела помещения с правом заключения отдельного договора найма не только тогда, когда выделяемое помещение соответствует равным долям членов семьи в общей жилой площади, но и когда оно по своим размерам обусловлено соглашением нанимателя и всех членов его семьи о распределении жилой площади между ними. Указанное помещение должно отвечать требованиям ст. 300 (см. комментарий к ней), а также санитарным требованиям (Обзор судебной практики по разрешению жилищных споров. — Бюллетень Верховного Суда СССР, 1975, № 6, с. 37—38). Выдел помещения с правом заключения отдельного договора найма возможен лишь тогда, когда помещение изолировано. Раздел жилой площади, произведенный с нарушением ст. 300, признается судом недействительным. Предметом договора найма жилого помещения при разделе жилой площади может быть лишь изолированное помещение (Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1981, № 5, с. 1—2). Не считается изолированной запроходная комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные не изолированные комнаты).
Согласие нанимателя и совершеннолетних членов его семьи на раздел жилого помещения требуется как при выделе помещения, не соответствующего равным долям постоянных пользователей в общей жилой площади, так и в случае выделения помещения в соответствии с равными долями членов семьи в пользовании жилым помещением. Согласие может быть выражено как в устной, так и в письменной форме.
В случаях, когда наниматель или другие члены семьи отказывают совершеннолетнему члену семьи в согласии на заключение с наймодателем отдельного договора найма, спор между ними может быть рассмотрен судом (п. 3 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г. в ред. постановления от 27 июня 1975 г.).
Совершеннолетний член семьи, требующий раздела жилого помещения, должен быть в состоянии оплачивать его по отдельному договору найма и сверх того оплачивать коммунальные услуги. Поэтому закон требует, чтобы отделяющийся член семьи имел самостоятельный источник средств к существованию — заработную плату или иной трудовой доход, пенсию, стипендию, алименты и др.
2. Если при разделе жилого помещения членом семьи нанимателя соблюдены условия, предусмотренные законом, наймодатель обязан заключить с этим членом семьи отдельный договор найма. Отказ наймодателя в заключении отдельного договора найма может быть оспорен заинтересованным членом ceмьи в судебном порядке. При заключении отдельного договора найма надлежит проверить подлинность намерений отделиться от членов семьи нанимателя, чтобы сделка не носила характера мнимой или притворной (см. комментарий к ст. 53).
3. При применении ч. 3 настоящей статьи необходимо учитывать отмену Основами (ст. 37) выселения из домов важнейших отраслей народного хозяйства рабочих и служащих, утративших трудовую связь, без предоставления другого жилого помещения. При разделе жилого помещения, находящегося в доме предприятия, учреждения, организации, из которого в соответствии со ст. 37 Основ допускается выселение с предоставлением другого жилого помещения (см. комментарий к ст. 334), утратило свое значение наличие трудовых отношений у лица, требующего раздела. Правила настоящей статьи до введения Основ предусматривали возможность раздела помещений в домах указанных предприятий, учреждений и организаций и тогда, когда наниматель и члены его семьи не могли быть выселены без предоставления им другого жилого помещения.
Совершеннолетний член семьи нанимателя в доме, принадлежащем гражданину на праве личной собственности, не вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма.
4. Правомочия, предусмотренные настоящей (и последующими) статьей, предоставляются совершеннолетним членам семьи нанимателя. Как правило, несовершеннолетние проживают совместно со своими родителями, и последние, осуществляя свои правомочия по договору найма жилого помещения, могут в полной мере обеспечить также права и интересы своих несовершеннолетних детей. Однако положение существенно меняется в случаях, когда дети лишаются родительского попечения, а лицо, назначенное опекуном (попечителем) ребенка, не является нанимателем (или членом семьи нанимателя) того помещения, право на пользование которым принадлежит ребенку. При таких условиях опекуну (попечителю) несовершеннолетнего должно быть предоставлено право осуществлять от имени несовершеннолетнего все правомочия, вытекающие из договора найма жилого помещения, в том числе и те, которыми в обычных случаях наделены только совершеннолетние члены семьи. Поэтому в интересах подопечного опекун вправе требовать заключения отдельного договора найма.
Автотранспорт