В домах местных Советов депутатов трудящихся, государственных, кооперативных и общественных организаций по договору найма может быть сдано лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат.
В этих домах не могут бытъ самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения (кухня, коридоры, кладовые и т. д.).
1. В настоящей статье ГК в отличие от требований, предъявляемых к предоставляемому жилому помещению (предмету ордера) (см. комментарий к ст. 296), требования, предъявляемые к жилому помещению, уже находящемуся в пользовании или передаваемому в пользование не по ордеру (ст. ст. 313—315), существенно снижены в связи с тем, что наряду с благоустроенными и капитальными строениями, построенными по типовым проектам, в эксплуатации находятся жилые дома разных эпох застройки, с разным уровнем благоустройства и капитальности. Предмет ордера и предмет договора должен быть одним.
По Основам (ст. 5) жилые дома и жилые помещения функционально предназначены для постоянного проживания в них граждан. И до издания союзного закона отнесение помещений к числу жилых производилось по их функциональному признаку, назначению, а не по фактическому использованию.
По правилам технической инвентаризации комната считалась жилой, если в ней есть непосредственное дневное освещение и отопительные приборы.
Основы повысили уровень требований к помещениям, предназначенным для проживания в них. Это новое социальное требование к жилым помещениям должно изменить действующие санитарные и технические характеристики жилых помещений.
Пока закон устанавливает для предмета договора найма социальное требование, необходимое для проживания в жилом помещении любой капитальности, любого уровня благоустройства. В жилых домах местных Советов, государственных, кооперативных и общественных организаций договор найма может быть заключен только на изолированное жилое помещение. Нарушение требований, предъявляемых к предмету договора найма, служит основанием выселения нанимателя и членов его семьи с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения (см. комментарий к ст. 330).
Под изолированным жилым помещением в данной статье понимается отдельная, обособленная квартира, независимо от числа комнат, или отдельная, обособленная жилая комната (отдельные, обособленные жилые комнаты). Отдельная обособленная комната (комнаты, квартира) предполагает самостоятельный вход в данное помещение из мест общего пользования, она не должна быть связана общим входом со смежным жилым помещением. Запроходная комната не может быть, например, предметом договора найма (см. комментарий к ст. 313). Обособленность жилого помещения — обязательный минимум социальных условий проживания семьи — основное и единственное требование закона при заключении договора найма в домах государственного и общественного жилищного фонда. ГК не допускает наличия нескольких договоров найма у лиц, проживающих в одной комнате или комнате, смежной с другим жилым помещением и не изолированной. Предметом договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда не может быть часть комнаты (Сборник постановлений по гражданским делам Верховного Суда СССР, 1962—1978 гг., с. 56—57). Требование изолированности жилого помещения, установленное в ГК, не распространяется на заключенные до его введения в действие самостоятельные договоры найма жилого помещения, состоящего из проходных комнат. Однако в случае прекращения таких договоров (или одного из них) новый договор может быть заключен лишь на все связанные общим входом комнаты (см. комментарий к ст. 316). Перепланировка и переоборудование жилого помещения допускается только при соблюдении условий, установленных законом (см. комментарий к ст. 317).
2. Жилое помещение, являющееся предметом договора найма, состоит из жилых комнат и подсобных вспомогательных помещений, встроенных или отдельно стоящих: кухня, тамбур, сарай, ванная комната, кладовая и т. п. Разграничение помещений квартиры по их назначению производится в строгом соответствии с данными бюро технической инвентаризации (поэтажный план и экспликация к нему). В отдельной квартире подсобные помещения поступают в пользование нанимателя и членов его семьи, а в общей квартире — на равных правах с другими нанимателями в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями. Подсобные помещения в домах обобществленного жилищного фонда не могут быть предметом самостоятельного договора найма жилого помещения (Сборник постановлений по гражданским делам Верховного Суда СССР, с. 58—59).
3. Статья 300 не распространяется на договор найма жилого помещения, заключаемый нанимателем по соглашению с гражданином — собственником жилого дома. Предметом договора найма в таком доме может быть смежная комната, часть комнаты или подсобное помещение.
Автотранспорт