Управление домом обязано заключить с гражданином, на имя которого выдан ордер, письменный договор найма указанного в ордере помещения сроком на пять лет, а если помещение является служебным - на все время работы нанимателя, в связи с которой ему предоставлено это помещение.
Договор найма жилого помещения в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, заключается нанимателем с собственником дома. Срок, на который заключается договор, определяется в этом случае соглашением сторон.
Часть 1 ст. 26 Основ:
Договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер.
1. Как Основы, так и ГК предусматривают обязанность жилищно-эксплуатационной организации (а в случае ее отсутствия — предприятия, учреждения, организации — см. комментарий к ст. 295) заключить договор найма жилого помещения с гражданином, получившим ордер на указанное в нем жилое помещение в доме государственного или общественного жилищного фонда (см. комментарий к ст. 295). Договор, заключенный без ордера, за исключением предусмотренных законом случаев изменения уже существующего договора (ст. ст. 313—316), подлежит признанию недействительным (Обзор судебной практики разрешения жилищных споров. — Бюллетень Верховного Суда СССР, 1975, № 6, с. 36). Только договор, заключенный на основе ордера, наделяет нанимателя и членов его семьи правами и обязанностями по пользованию, владению и распоряжению жилым помещением (см. комментарий к ст. 296). Отказ жилищно-эксплуатационной организации от заключения договора с ордеродержателем может привести к судебному аннулированию выданного ордера (см. комментарий к ст. 296). Однако судебная практика не знает судебного принуждения к заключению договора найма жилого помещения эксплуатирующей организации, отказывающейся заключить такой договор.
Согласование предмета договора имеет место до заключения договора в процессе предоставления жилого помещения и получения ордера на него, желание занять предоставленное помещение выражается именно в момент передачи ордера ордеродержателем жилищно-эксплуатационной организации, которые с этого времени становятся нанимателем и наймодателем. Заключение договора — право, а не обязанность ордеродержателя. В это время уточняются индивидуальные особенности жилого помещения, окончательно влияющие на принятие решения ордеродержателем, что имеет особое значение в отношении помещений, освободившихся за выездом прежнего нанимателя, где важна санитарная и техническая подготовленность помещения к заселению. То, что не было обусловлено предварительно при оформлении ордера, согласуется в момент передачи ордера на жилое помещение наймодателю. С принятием ордера эксплуатирующей организацией достигается устное соглашение с владельцем ордера и членами его семьи, включенными в ордер, направленное на передачу им жилого помещения, указанного в ордере (см. комментарий к ч. 2 ст. 296).
В договоре найма существенное значение приобретают те пункты, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (см. комментарий к cт. 160) и которые связаны с индивидуальной определенностью предмета договора: пригодность жилого помещения к проживанию по санитарному и техническому состоянию, необходимость ремонта его, условия коммунального пользования квартирой, наличие комплекта оборудования квартиры и т. п.
Наниматель вправе требовать от наймодателя устранения тех оговоренных недостатков жилого помещения и его оборудования, устранение которых является обязанностью наймодателя и не составляет конструктивных дефектов помещения (см. комментарий к ч. 2 ст. 295), чтобы обеспечить соблюдение предусмотренного минимума требований, предъявляемых к жилому помещению (ст. 300). Однако наймодатель не вправе предложить ордеродержателю другое жилое помещение вместо указанного в ордере. Несогласованность по наиболее существенным пунктам договора может в зависимости от поведения его участников и обстоятельств привести к затяжке его заключения либо к отказу ордеродержателя от него.
2. Договор найма заключается в простой письменной форме. Он включает данные, содержащиеся в ордере (см. комментарий к ст. 296), характеристику предусмотренных законом прав и обязанностей сторон, особые условия, определяемые взаимным соглашением. В соответствии со ст. 7 Основ „никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом". Продолжает действовать Типовой договор найма жилого помещения, утвержденный до введения в действие Основ Советом Министров РСФСР (см. комментарий к ст. 295). Основы (ч. 3
ст. 26) предусматривают поручение Советам Министров союзных республик издать Типовой договор для домов государственного и общественного фонда, а также Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории (ныне действующие Правила пользования жилым помещением. — СП РСФСР, 1962, № 20, ст. 102). Совет Министров СССР постановлением от 26 августа 1967 г. (СП СССР, 1967, № 22, ст. 156) предложил исполкомам, предприятиям и организациям обеспечить заключение договоров, в которых предусматриваются конкретные сроки проведения ремонтных работ в квартирах, организовать систематическую проверку выполнения этих договоров с участием домовых комитетов.
Точная характеристика и техническое состояние предоставляемого жилого помещения должны указываться в прилагаемом к договору паспорте, который является неотъемлемой частью договора (см. комментарий к ст. 295). Финансовый лицевой счет, открываемый наймодателем, фиксирующий состав семьи нанимателя, размер занимаемой ими площади и расчеты по квартирной плате и оплате коммунальных услуг, хотя и не назван в качестве приложения к Типовому договору, по существу составляет неотъемлемую часть конкретного договора найма. При несоблюдении письменной формы договора найма жилого помещения договор все же признается заключенным (ст. 46).
3. Основы (ч. 2 ст. 7) ввели в наем жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда условие о бессрочном пользовании помещением в отличие от срока договора (5 лет), предусмотренного настоящей статьей ГК. Расторжение договора по инициативе наймодателя может иметь место лишь по основаниям, установленным законом (см. комментарий к ст. 330).
4. Договор найма служебного жилого помещения должен оыть заключен на основании специального ордера (см. комментарий к ст. 29 7) в простой письменной форме. Типовая форма такого договора не установлена. Заключается договор с жилищно-эксплуатационной организацией, а при ее отсутствии — с соответствующим предприятием, учреждением, организацией. При несоблюдении требуемой законом письменной формы заключения такого договора наступают последствия, указанные в ст. 46. Сроком действия договора найма служебного жилого помещения является время исполнения работником тех трудовых обязанностей, в связи с которыми он получил служебную жилую площадь.
5. Для заключения договора найма жилого помещения в жилом доме, принадлежащем лицу на праве личной собственности, ордера не требуется, этот договор заключается по соглашению сторон (см. комментарий к ст. 160). Закон не устанавливает обязательной формы такого договора, и он может быть заключен как в письменной, так и в устной форме.
Срок договора, заключаемого нанимателем с собственником дома, определяется по усмотрению сторон. Предельного срока такого договора ГК не устанавливает. Но ст. 328 предусматривает деление таких договоров на краткосрочные (на срок до одного года) и долгосрочные (на срок свыше одного года). С долгосрочностью договора ГК связывает обязанность наймодателя возобновить договор найма жилого помещения с нанимателем на новый срок (см. комментарий к ст. 328).
Автотранспорт