1. 24 июня 1981 г. Верховный Совет СССР принял Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (далее в настоящей главе — Основы), которые введены в действие с 1 января 1982 г. Основы содержат важнейшие нормы советского жилищного законодательства и предусматривают издание в союзных республиках жилищных кодексов.
До приведения жилищного законодательства в соответствие с положениями Основ нормы настоящей главы ГК и других актов жилищного законодательства применяются, поскольку они не противоречат Основам (Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7 декабря 1981 г. „О порядке введения в действие Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик"). При этом изданные до введения в действие Основ акты законодательства РСФСР по вопросам, отнесенным Основами к ведению Союза ССР, сохраняют силу впредь до издания соответствующих общесоюзных актов. Так, законодательство РСФСР, предусматривающее лиц, имеющих право на дополнительную жилую площадь, сохраняет свою силу впредь до принятия акта законодательства Союза ССР об условиях и порядке предоставления дополнительной жилой площади, утверждающем перечень категорий граждан, имеющих право на ее получение (ст. 22 Основ).
Указом Президиума Верховного Совета СССР от 30 октября 1981 г. ст. ст. 57—63 Основ гражданского законодательства признаны утратившими силу. Соответствующие статьи (или части их) настоящей главы, воспроизводящие отмененные нормы, в той части, в какой они противоречат введенным в действие Основам.
Те статьи (или части их) настоящей главы, которые воспроизводят отмененные нормы Основ гражданского законодательства (например, ч. 1 ст. 304 ГК, предпоследняя часть ст. 316 ГК соответственно воспроизводящие ч. 3 ст. 57 и последнюю часть ст. 59 Основ гражданского законодательства), но не противоречат Основам, не отнесены к ведению Союза ССР, продолжают действовать в составе ГК РСФСР, пока не будут изданы соответствующие законодательные акты РСФСР.
Основы применяются к жилищным правоотношениям, возникшим после введения в действие Основ, т. е. с 1 января 1982 года.
В жилищных правоотношениях, возникших до введения в действие Основ, осуществление прав и обязанностей сторон с 1 января 1982 г. регулируется в соответствии с Основами.
Поэтому в дальнейшем при комментировании отдельных статей ГК в необходимых случаях приводится текст соответствующих статей Основ целиком или в части.
2. К жилищным обязательствам применяются нормы других разделов ГК (Общих положений, права собственности, общих положений об обязательствах и др.).
По договору найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю за плату жилое помещение для проживания в нем.
К договору найма жилого помещения соответственно применяются правила ст. ст. 281-285, 288, 291 и 292 настоящего Кодекса.
1. Наем жилья осуществляется во всех разновидностях жилищного фонда: государственном жилищном фонде, состоящем из фонда местных Советов и ведомственного жилищного фонда; общественном жилищном фонде, включающем жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащих колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям; фонде жилищно-строительных кооперативов и индивидуальном жилищном фонде. Наем жилья осуществляется также в жилых домах (жилых помещениях) специального назначения — служебных жилых помещениях, общежитиях, домах, предназначенных для переселения граждан на время капитального ремонта, и гостиницах (Основы не включают гостиницы в состав объектов жилищного фонда). Правила Основ распространяются и на жилые дома колхозов, входящие в общественный жилищный фонд, до Основ наем жилого помещения в жилых домах колхозов осуществлялся по правилам имущественного найма.
Пользование жилыми помещениями, являющимися имуществом государственно-колхозных и других государственно-кооперативных объединений, предприятий, организаций, осуществляется в порядке, предусмотренном Основами для общественного жилищного фонда (ст. 4).
Суть жилищного обязательства, основанного на жилищном найме, выражена в ч. 1 ст. 295: наймодатель обязан передать в пользование индивидуально-определенное жилое помещение нанимателю, а наниматель обязан платить наемную плату за его пользование. Освобождение нанимателя от платы за пользование помещением прекращает его наем и преобразует жилищное обязательство в обязательство по безвозмездной передаче жилого помещения в пользование.
Жилищное обязательство, основанное на найме жилого помещения, возникает в домах государственного и общественного жилищного фонда во исполнение административного акта (ордера) компетентного органа государственного управления при желании ордеродержателя заключить договор найма жилого помещения (см. комментарий к ст. ст. 296, 299), в домах жилищно-строительных кооперативов — с разрешения органа управления кооперативом при желании сторон заключить договор, в домах индивидуального жилищного фонда — по соглашению сторон (см. комментарий к ст. 298).
Основы не изменили соотношение ордера и договора найма жилого помещения (ст. ст. 25 и 26) в сравнении с соотношением ордера и договора найма по ГК (ст. ст. 296 и 299) (см. также ч. 1 ст. 56 Основ гражданского законодательства в ред. Указа Президиума Верховного Совета СССР от 30 октября 1981 г.).
В качестве наймодателя в договоре найма жилого помещения в доме государственного и общественного жилищного фонда выступает, как правило, жилищно-эксплуатационная организация (жилищный трест, объединение, жилищно-эксплуатационная контора (участок), имеющие на балансе дом (дома). „Если дли эксплуатации домов ведомственного или общественного жилищного фонда не может быть создана жилищно-эксплуатационная организация, эксплуатация домов осуществляется непосредственно предприятием, учреждением, организацией" (ст. 13 Основ). В этих случаях наймодателем выступает предприятие, учреждение, организация, на балансе которого числится жилой дом. В зависимости от компетенции вышестоящих по отношению к жилищно-эксплуатационной организации отраслевых органов государственного управления ряд правомочий ее как наймодателя изъят и передан этим органам управления, а также исполкому местного Совета (согласие на обмен - ст. 325; разрешение на переустройство и перепланировку — ст. 317 и др.). Однако вышестоящий орган управления не становится в силу этого наймодателем, так как жилые дома продолжают оставаться в оперативном управлении жилищно-экеплуатационной организации и соответственно она как юридическое лицо заключает договор найма жилого помещения, выполняет обязанности наймодателя по техническому обслуживанию жилого дома, жилого помещения, придомовой территории. Жилищно-эксплуатационная организация обладает не полным объемом прав наймодателя, предусмотренным законодательством. Полный объем прав наймодателя появляется лишь у предприятия, учреждения, организации, не образующих жилищно-эксплуатационную организацию для содержания ведомственных или общественных жилых домов, числящихся у них на балансе.
Наймодателем жилого помещения в домах жилищно-строительных кооперативов выступает член кооператива, а в домах индивидуального жилищного фонда — собственник жилого дома. Наймодателем в зданиях (жилых помещениях) специального назначения является орган управления, на балансе которого находится дом.
Наниматель по договору жилищного найма в отличие от имущественного найма всегда гражданин. На стороне нанимателя выступает множество лиц — члены его семьи или переставшие быть ими, но продолжающие проживать в нанимаемом помещении и обладающие равными с членами семьи правами, связанные с нанимателем солидарной имущественной ответственностью по обязательствам, вытекающим из договора (см. комментарий к ст. 301, а также к ст. ст. 180-182). При этом личность нанимателя и членов его семьи влияет на возникновение жилищных правоотношений. Договор найма может быть заключен исключительно с ордеродержателем и членами его семьи, указанными в ордере (см. комментарий к ст. ст. 296 и 299). В дальнейшем, в процессе пользования помещением, изменения и прекращения договора найма фигура конкретного нанимателя утрачивает юридическое значение, за исключением случая признания выданного ордера недействительным (ст. ст. 296 и 335), а также для тех разновидностей жилищных обязательств, которые сохраняются в зависимости от наличия его трудовых связей с организацией, предоставившей ему занимаемое жилое помещение в связи с трудовыми отношениями с ним (см. комментарий к ст. ст. 334, 339-340). В иных случаях наниматель лишь представляет указанное множество лиц перед наймодателем, не обладая какими-либо преимуществами перед членами своей семьи и лицами, переставшими быть членами его семьи. Наниматель может быть с соблюдением установленного порядка заменен другим членом семьи (см. комментарий к ст. ст. 313-315).
Возможна и перемена лиц в жилищном обязательстве: и наймодателя и нанимателя в результате обмена занимаемого помещения на другое (см. комментарий к ст. 325), когда взаимно передаются права и обязанности по договору найма, осуществляется перенаем жилых помещений. Возможны перемены лиц отдельно на стороне наймодателя (см. комментарий к ч. 2 ст. 295) и на стороне нанимателя и членов его семьи (см. комментарий к ст. 302).
Одно из назначений договора найма состоит в наделении нанимателя и членов его семьи правами и обязанностями по пользованию, владению и в известной мере по
распоряжению занимаемым жилым помещением, по сохранению его и использованию по назначению, с одной стороны, и правами и обязанностями наймодателя — с другой, объем которых, в основном, определен законом.
Установлены особенности правового режима для нанимателей в домах местных Советов, государственных, кооперативных и общественных организаций в отличие от правового режима в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности (см. комментарий к ст. ст. 296, 298, 300, 302-304) и в зданиях специального назначения.
Правила найма в домах, являющихся социалистической собственностью, вместе с тем неединообразны. В домах государственного и общественного жилищного фонда права нанимателей, в основном, независимы от их трудовых отношений с организацией, предоставившей им жилое помещение. Однако в домах ряда важнейших отраслей народного хозяйства, а также колхозов права нанимателей зависят в особых случаях, предусмотренных законом, от наличия трудовой связи, хотя эта зависимость Основами значительно ослаблена (см. комментарий к ст. 334). Основы сохранили связь договора найма с трудовыми отношениями, но она не означает, что договор найма становится как бы дополнительным соглашением к трудовому договору.
Основы в соответствии со ст. 44 Конституции СССР укрепили устойчивость права постоянного пользования нанимателя и совместно проживающих с ним лиц жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда, отменив здесь срочность договора найма жилого помещения, возможность изъятия излишней для проживающих комнаты, ограничив случаи выселения без предоставления другого жилого помещения только случаями, названными Основами, а также административный порядок выселения.
Для сторон в договоре жилого найма характерны взаимные обязанности по сохранению его предмета, поддержанию жилого помещения и его оборудования в надлежащем техническом и санитарном состоянии, что выражено в ст. 295, применяющей ряд статей гл. 27. Статья 44 Конституции СССР устанавливает государственно-правовую обязанность граждан бережно относиться к жилищному фонду. В развитие конституционной нормы Основы предусмотрели соответствующие обязанности сторон (ст. ст. 46 и 47). Об ответственности сторон за ненадлежащее использование и содержание жилищного фонда см. п. 2 „з".
Жилищные споры разрешаются судом, товарищеским судом, профсоюзными организациями, домовыми комитетами, а также другими уполномоченными на то органами (ст. 53 Основ). Административно-правовые отношения, связанные с предоставлением жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, защищаются в административном порядке, споры по вопросам распределения свободных жилых помещений суду неподведомственны (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.).
2. Статья 295 отсылает к правилам об имущественном найме, содержащимся в ст. ст. 281—285, 288, 291 и 292:
а) статья 281 о предоставлении имущества нанимателю применима к найму жилого помещения лишь в ч. 1, устанавливающей обязанность наймодателя предоставить нанимателю индивидуально-определенное жилое помещение и его оборудование в обусловленном при заключении договора состоянии, и назначению имущества, которые фиксируются при заключении договора, и в ч. 3, освобождающей наймодателя от ответственности за недостатки имущества, оговоренные им при заключении договора. Однако наймодатель не вправе оговорить в этом случае такие недостатки передаваемого помещения и его оборудования с тем, чтобы не нести ответственности за них в дальнейшем, которые нарушают требования, предъявляемые законом (ст. 300) к предмету договора.
б) статья 282 устанавливает последствия непредоставления индивидуально-определенного жилого помещения (см. комментарий к ст. 296) нанимателю после заключения договора. Если наймодатель не передает в пользование нанимателю сданное внаем (см. комментарий к ст. 299) жилое помещение и его оборудование, наниматель имеет право истребовать от него это имущество на условиях ст. 217;
в) согласно ст. 283 наниматель жилого помещения обязан пользоваться нанятым помещением в соответствии с договором и назначением помещения (см. комментарий
к ст. 300). Использование помещения не по назначению влечет выселение нанимателя или кого-либо из совместно с ним проживающих либо всех их из жилого помещения (см. комментарий к ст. 333). В процессе пользования жильем закон допускает возможность изменения договора, но не вопреки назначению жилого помещения;
г) статья 284 ГК обязывает наймодателя жилого помещения производить за свой счет капитальный ремонт сданного внаем имущества. Основы (ч. 2 ст. 46) в отличие от ст. 284 ГК формулируют обязанность наймодателя по договору значительно шире — на него возложена обязанность по своевременному капитальному ремонту не только помещения, но и дома, где проживает наниматель, содержанию подъезда, придомовой территории, обеспечение работы инженерного оборудования дома и квартиры.
В соответствии с Основами (ч. 1 ст. 48) „эксплуатация и ремонт государственного и общественного жилищного фонда, а также фонда жилищно-строительных кооперативов осуществляются с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда". Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Министерством коммунального хозяйства РСФСР 31 декабря 1968 г., предусматривают сроки периодического проведения ремонтных работ в жилых домах.
По Типовому договору найма жилого помещения в доме обобществленного жилищного фонда (СП РСФСР, 1962, № 20, ст. 102) наймодатель должен своевременно производить в квартире необходимый капитальный ремонт, включающий работы: замена вследствие нормального износа основных конструкций дома, дверей, окон, полов, перекладка печей, ремонт центрального отопления, водопровода, канализации, ванного оборудования и мусоропровода. Внутриквартирный текущий ремонт и ремонт мест общего пользования квартиры лежит на обязанности нанимателей. Если этот ремонт вызван неисправностью частей здания либо домового оборудования или связан с производством капитального ремонта, он производится за счет наймодателя.
Если наймодатель не делает необходимого капитального ремонта, это дает нанимателю право произвести такой ремонт в двух случаях: 1) если производство капитального ремонта предусмотрено договором; 2) если его производство вызывается неотложной необходимостью. В этих случаях наниматель вправе взыскать с наймодателя стоимость произведенного ремонта в части, соответствующей стоимости ремонта, составляющего обязанность наймодателя, или зачесть ее в счет квартирной платы. Если наймодатель не производит капитального ремонта, являющегося его обязанностью, наниматель вправе также расторгнуть договор (ст. 329) и взыскать убытки, причиненные его неисполнением. Об ответственности за ненадлежащее использование и содержание наймодателем жилищного фонда см. также комментарий п. ,,з";
д) согласно ч. 2 ст. 47 Основ наниматели жилых помещений должны производить за свой счет внутриквартирный текущий ремонт.
По ст. 285 наниматель жилого помещения обязан поддерживать нанятое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества.
При общей обязанности нанимателя сохранять жилищный фонд, как Основы, так и ГК возлагают на него осуществление внутриквартирного текущего ремонта только нанятого им помещения. Если квартира находится в общем пользовании нескольких нанимателей, они сообща должны производить за свой счет текущий ремонт мест общего пользования квартиры.
В домах государственного и общественного жилищного фонда наниматели выполняют следующие ремонтные работы: побелка потолков, окраска стен или оклейка обоями, окраска полов и дверей, оконных переплетов с внутренней стороны, окраска подоконников, вставка стекол, замена оконных и дверных приборов, ремонт электропроводки от ввода в квартиру (п. 13 Правил пользования жилым помещением, утвержденных Советом Министров РСФСР от 18 октября 1962 г. — см. комментарий к ст. 299). Текущий ремонт жилых помещений и мест общего пользования в этих домах производится нанимателем согласно описи работ и в сроки, устанавливаемые совместно с наймодателем и общественным домовым комитетом, а в жилых домах индивидуального жилищного фонда — по соглашению сторон.
Наниматель обязан оплачивать квартирную плату (ст. ст. 303—305). Привлекать нанимателя к не установленным законом расходам по содержанию нанятого жилого помещения, дома, жилищного фонда, придомовой территории наймодатель не вправе. Постановлением ЦИК и СНК СССР от 1 июля 1935 г. (СЗ СССР, 1935, № 34, ст. 295) запрещено взимание добровольных взносов с населения домов. Об обязанностях нанимателя возвратить наймодателю жилое помещение см. комментарий к п. „ж";
е) согласно ст. 288 при переходе права собственности на сданное внаем имущество или при переходе его из оперативного управления одной организации к другой договор найма сохраняет силу для нового наймодателя, которым становится новый собственник дома либо организация, принявшая дом в оперативное управление, на баланс;
ж) в соответствии с ч. 2 ст. 47 Основ наниматель при освобождении жилого помещения обязан, „сдать его в надлежащем состоянии". Впредь до приведения республиканского законодательства в соответствие с Основами по ст. 291 ГК при выезде из жилого помещения к другому постоянному месту жительства наниматель и члены его семьи обязаны сдать наймодателю помещение и его оборудование с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Типовой договор найма жилого помещения предусматривает сдачу помещения в домах государственного и общественного фонда в исправном состоянии по акту. В акте отмечаются повреждения, а также невыполнение нанимателем текущего ремонта помещения, составлявшего его обязанность (см. комментарий к п. „з"). Акт сдачи помещения составляется и подписывается представителями эксплуатирующей организации, общественного домового комитета и нанимателя. Стоимость не выполненного нанимателем ремонта оплачивается им. Наниматель не вправе снять установленное им в помещении оборудование и приспособления, если снятием их могут быть повреждены отдельные конструкции или отделка помещения.
Условия возврата наймодателю жилого помещения нанимателем в индивидуальном жилищном фонде определяются по правилам, предусмотренным ст. 291 ГК;
з) в настоящей главе ГК регулируется только имущественная ответственность и только ответственность, связанная с нанятым жилым помещением. Внедоговорная имущественная ответственность за ущерб, причиненный жилищному фонду, жилым помещениям, инженерному оборудованию, объектам благоустройства или зеленым насаждениям на прилегающих к домам участках, регулируется другими нормами ГК (см. комментарий, например, к гл. 40). Ряд оснований имущественной, административной, уголовной и иной ответственности содержится в ст. 51 Основ.
Согласно ст. 292, если наниматель или проживающие с ним лица во время пользования жилым помещением, его оборудованием, независимо в каком фонде они проживают, допустили их виновное повреждение или ухудшение, они несут за это ответственность на общих основаниях (см. комментарий к ст. ст. 219, 222 и 301). Оставаясь ответственным по договору, наниматель отвечает за ухудшение нанятого имущества в результате действий поднанимателя или временных жильцов и иных третьих лиц, пользовавшихся имуществом наймодателя. В домах государственного и общественного жилищного фонда наниматели жилых помещений при обнаружении неисправностей в квартире должны немедленно принимать возможные меры к устранению повреждений и в необходимых случаях, например, когда устранение повреждений невозможно гражданами, сообщать об этом наймодателю; повреждение квартиры и домового оборудования, происшедшее по вине жильцов, исправляется ими или эксплуатирующей организацией за счет виновных.
При выезде из данного помещения произведенные нанимателем повреждения, равно как невыполненные им работы по текущему ремонту, должны быть отмечены в акте сдачи помещения (см. комментарий к п. „ж"). В этом случае понесенные расходы по исправлению причиненных повреждений оплачиваются за счет нанимателя.
Наниматель, допустивший без надлежащего разрешение перепланировку и переоборудование помещения или перестановку находящегося в нем оборудования, обязан за свой счет привести помещение в прежнее состояние. В случае невыполнения им этой обязанности наймодатель вправе взыскать на' общих основаниях стоимость работ по приведению помещения в прежнее состояние (при взыскании стоимости работ до 10 руб. — в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариальной конторы).
При систематическом разрушении или порче нанимателем и проживающими с ним лицами занимаемого жилого помещения виновные подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения (ст. 333).
Автотранспорт