Порядок предоставления другого жилья выселяемым гражданам
Вопрос:
Дом, в котором мы сейчас живем, включили в план жилья, которое подлежит сносу. Квартира оформлена в собственность отца. Разъясните, пожалуйста, как должно оформляться предоставление нового жилья? Как определяется равноценное жилье – мы вправе рассчитывать также на трехкомнатную квартиру или могут дать однушку с такой же общей площадью? Есть ли какой-то порядок определения места нахождении новой квартиры? Можем ли мы претендовать на получение жилья рядом со старым домом или хотя бы в этом же районе? (город Москва)
Ответ:
Порядок предоставления другого жилья выселяемым гражданам многоквартирных домов, подлежащих сносу, различен в зависимости от того, являются ли граждане нанимателями жилья по договору социального найма или же собственниками. Для нанимателей квартир по договору социального найма наймодатель (орган муниципальной или государственной власти, в чьей собственности находится жилье) обязан предоставить другое благоустроенное жилье, такой же общей площади, что и прежнее жилье, в границах того же населенного пункта (статья 89 ЖК РФ).
В случае же, если принято решение о сносе дома, в котором имеются квартиры на праве частной собственности, действуют другие правила. Статьей 32 ЖК РФ установлен порядок, по которому собственнику жилого помещения компенсируются расходы, понесенные им при принятии публичным органом решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Верховный Суд РФ несколько лет назад объявил о том, что снос аварийного многоквартирного дома должен проводиться по требованию уполномоченного властного органа силами и средствами собственников жилых помещений в этом доме. Если же снос дома в установленный срок не был произведен, то земельный участок, на котором стоит аварийный дом, изымается для муниципальных нужд. При этом, естественно, изымаются и все жилые помещения в этом доме, которые находятся в частной собственности.
Изъятие такого жилья производится в форме выкупа по цене, которая устанавливается соглашением с собственником. В расчете выкупной цены учитывается рыночная стоимость жилого помещения и убытки, которые собственник вынужден понести в связи необходимостью переезда и обустройства в новом жилом помещении, а также упущенная выгода в виде недополученного дохода вследствие вынужденности досрочно прекратить все обязательства с третьими лицами, связанные с прежним местом жительства. Следует обратить внимание, что не включаются в выкупную цену затраты на существенное улучшение жилого помещения (капитальный ремонт, например), которые были произведены после государственной регистрации решения уполномоченного органа об изъятии жилого помещения.
Кроме того, необходимо осознавать, что перед собственниками изымаемых жилых помещений у муниципальных или государственных органов есть лишь обязанность выплатить выкупную цену, но не обязанность предоставить другое жилое помещение. Взаимозачет встречных требований путем предоставления жилья, соответствующего выкупной цене изъятого, возможен лишь по обоюдному согласию обеих сторон. Если такого согласия нет, даже суд не вправе обязать публичный орган предоставить собственнику другое жилое помещение.
Если согласие о предоставлении другого жилья между собственником и публичным органом достигнуто, то в выкупную цену засчитывается стоимость предоставляемого жилого помещения. При несовпадении выкупной цены и стоимости нового жилья в ту или другую сторону возлагается обязанность по доплате разницы соответственно либо на орган власти (если выкупная цена больше, чем стоимость предоставленного жилья), либо на собственника (если наоборот).
Часто возникают ситуации, когда достичь договоренности с собственником изымаемого жилого помещения не удается – протест вызывает либо само решение об изъятии жилого помещения, либо размер выкупной цены. В этом случае закон предоставляет органу власти право выйти в суд с иском о принудительном выкупе жилого помещения у собственника. Тогда и выкупная цена, и все условия выкупа будут определяться уже судебным решением.
Для жителей г. Москва действуют специальные нормативно-правовые акты, которые регламентируют порядок переселения собственников квартир аварийного дома. Законом г. Москва от 31 мая 2006г. №21 установлено, что выкупная цена жилья определяется по результатам независимой оценочной экспертизы и должна соответствовать рыночной стоимости изъятого жилья. Компенсация может быть предоставлена как в денежной форме, так и в натуральной (путем предоставления другого благоустроенного жилого помещения). Предоставление другого жилья юридически оформляется путем заключения договора мены или купли-продажи.
В случае, если достигнуто согласие о предоставлении другого жилья взамен изъятого по договору мены, то новое жилое помещение должно быть равнозначно прежнему. Под этим понимается такая же общая площадь жилого помещения и количество комнат. Взыскание доплаты за разницу в стоимости прежнего и нового жилого помещения по договору мены не допускается.
По общим правилам ЖК РФ жилое помещение, которое предоставляется взамен изъятого, должно находиться в пределах населенного пункта, где было расположено прежнее жилье собственника. Таким образом, новое жилье обязательно должно находиться в пределах г. Москва, но не обязательно в том же районе. Но по Закону г. Москва от 31 мая 2006 г. граждане-собственники жилых помещений в аварийных домах должны быть переселены в пределах района прежнего проживания. Жилое помещение за пределами городского района может быть предоставлено только, если получено письменное согласие гражданина. Исключение из этого правила составляют случаи экстренного переселения граждан из аварийного жилого фонда вследствие чрезвычайных ситуаций (пожар, взрыв и т.д.).
Автотранспорт