Вопрос:
Я купил квартиру в строящемся доме в 2011 году, по договору долевого участия в строительстве. В 2012 году по семейным обстоятельствам решил переоформить квартиру на дочь, заключили с ней договор переуступки прав по долевому участию. Квартира на тот момент еще не была сдана, свидетельства на собственность не было. В конце 2012 года дочь оформила на себя свидетельство о праве собственности на квартиру. Первые взносы за квартиру по документам платил я, по договору уступки есть расписка дочери, что она передала мне всю сумму в счет стоимости квартиры. В 2013 году дочь представила в налоговую все документы на имущественный вычет, а ей отказали. Сказали, что в отношении договора покупки жилья между близкими родственниками правило о вычете не действует. Законно ли это?
Ответ:
Имущественный налоговый вычет предоставляется плательщикам НДФЛ при покупке жилья на территории РФ в размере расходов, произведенных на покупку жилья, в т.ч. процентов, выплаченных по банковскому кредиту. Максимально допустимая сумма вычета составляет 2 миллиона рублей, без учета суммы банковских процентов (в отношении них сумма вычета не лимитирована). В статье 220 НК РФ содержится оговорка о том, что имущественный вычет не предоставляется в случае, если сделка купли-продажи жилья совершена между взаимозависимыми физическими лицами.
Взаимозависимыми являются лица, состоящие в браке, или являющиеся родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (дети-родители, внуки-бабушки и дедушки), а также полнородными и неполнородными братьями или сестрами. Таким образом, по договору купли-продажи квартиры, заключенному между дочерью и отцом, нельзя получить имущественный налоговый вычет.
Однако у Вас была заключена не сделка купли-продажи квартиры. Понятие сделки купли-продажи дается в статье 454 ГК РФ: «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». Судя по Вашему вопросу, Вы заключили с дочерью договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве квартиры. Это относится к другой статье Гражданского кодекса – 382-й. Согласно этой норме право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Отсюда следует, что факт заключения соглашения об уступке прав требования передачи квартиры в строящемся доме влечет изменение сторон в первоначальном обязательстве, которое продолжается – долевое строительство жилья. Просто Ваша дочь заняла Ваше место по договору долевого участия. Предметом Вашей с дочерью сделки является право требования квартиры у строительной компании, а не сама квартира. Юридическая природа права требования (имущественного права) и вещи (квартиры) совершенно различны. Поэтому, на наш взгляд, применять здесь правило о недопустимости имущественного вычета по сделкам купли-продажи между родственниками в корне неверно.
Судебная практика по этому вопросу неоднозначна. Но есть два хороших разъяснения со стороны Министерства финансов России (от 27.06.2012 N 03-04-05/7-787 и от 20.04.2012 N 03-04-05/7-540), где поддерживается изложенная нами позиция. Советуем оспорить отказ налоговой службы в суде.
Автотранспорт