Вопрос:
У меня такая ситуация. В прошлом году я продал квартиру, которая была оформлена на мое имя больше 15 лет, за 1 550 000 рублей. В этом году я купил другую квартиру за 1 640 000 рублей, подал заявление на получение имущественного вычета. Но в связи с изменением семейных обстоятельств я планирую продавать эту квартиру в следующем году, покупатель уже нашелся – за сумму в 1 750 000 рублей. Хочу купить квартиру побольше, за 1 800 000 рублей. Скажите, какие налоги я должен буду уплатить и могу ли применить имущественный вычет, если все получится так, как запланировано. Средняя официальная зарплата у меня 37 000 рублей в месяц.
Ответ:
Доход, полученный от продажи первой квартиры, которая находилась у Вас в собственности больше 15 лет, не будет облагаться НДФЛ, так как это доход от продажи недвижимого имущества, находившегося в собственности три года и более. Что касается дохода о квартиры, которая будет продаваться спустя год после покупки, то правила обложения НДФЛ здесь применяются. При этом налог будет высчитываться с суммы, полученной от продажи за минусом стандартного имущественного вычета – 1 000 000 рублей. Есть и другой вариант расчета базы для НДФЛ – доход от продажи квартиры минус расходы, произведенные в связи с ее продажей, если такие расходы подтверждены документально и являются обоснованными.
Таким образом, по первому варианту расчета налогооблагаемая база в связи с продажей квартиры, находящейся менее 3 лет в собственности, составит: 1750 000 – 1 000 000 = 750 000 рублей. А сумма НДФЛ, подлежащего к уплате: 750 000 х 13% = 97 500 рублей.
Применяя второй вариант расчета, если Вы продаете квартиру за 1750 000 рублей, а расходов в связи с ее приобретением понесли на 1 640 000 рублей (и имеются соответствующие подтверждающие документы), то налогооблагаемая база составит: 1750 000 – 1 640 000 = 110 000 рублей. Соответственно, сумма НДФЛ по ставке 13% от этой суммы равна 14 300 рублей.
Очевидно, что второй вариант гораздо выгоднее, чем первый.
Кроме того, при определении налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме расходов, которые он понес на покупку или строительство жилья на территории РФ, а равно на уплату процентов по ипотечному кредиту. Максимальный размер такого вычета составляет 2 000 000 рублей, без учета сумм, уплаченных в счет погашения процентов за пользование кредитом. Таким вычетом налогоплательщик может воспользоваться только один раз в жизни. Поэтому поскольку Вы уже подали документы на получение налогового вычета в связи с покупкой квартиры в 2013 году за 1 640 000 рублей, то реализовать это право при покупке другой квартиры в 2014 году Вы уже не сможете.
Сумма имущественного налогового вычета в связи с приобретением квартиры в 2013 году составляет 1 640 000 рублей. Сумма налогооблагаемой базы по НДФЛ за 2013 год составит у Вас 444 000 рублей (37 000 х 12 месяцев). Общая сумма НДФЛ, который будет уплачен за Вас работодателем составит за год 37 000 х 13% х 12 месяцев = 57 720 рублей. На эту сумму Вы сможете получить налоговый вычет в 2013 году. Если в одном налоговом периоде имущественный вычет не был использован полностью, то его остаток переносится на следующий налоговый период и так до тех пор, пока он не будет использован полностью.
Остаток имущественного вычета на 2013 год у Вас составит 1 640 000 – 444 000 = 1 196 000 рублей. То есть в этих лимитах Вы сможете уменьшить налогооблагаемую базу по НДФЛ в 2014 году.
Автотранспорт